【英国房产市场回顾】

1.房价涨幅

供应短缺是2022年英国住宅市场的主要特征，同时购房需求回归。

英国房价2022年平均上涨了7.2%，达到25.81万英镑。无论是在伦敦还是周边其他城市，低预算的买家入手门槛普遍上涨，首套房买家购房更加困难。

2.租赁供不应求

2022年由于英国通胀率飙升、利率的压力，以及受俄乌战争影响欧洲能源成本上涨等情况转嫁到了租客上。英国租金平均上涨了12.1%，远高于收入增长的6%，特别是伦敦及曼城等大城市租金上涨幅度更高。

伦敦租赁市场一房难求，平均每个租户将自己收入的35%用于租金支出。

出租房屋的供应比五年平均水平低38%，需求高出46%。

3.十一次加息

英国央行已将利率上调至4.25%，为15年来最高点。

四分之三的抵押贷款客户持有固定利率抵押贷款，他们的每月付款可能不会立即改变。

现金买家比例升至八年来最高水平，是金融危机以后最活跃的一个时期。

【2023年英国房产市场趋势预测】

虽然不能确定未来会怎样，但英国基准利率的上升、高通胀水平引发了市场下滑的担忧。整体来看房屋价格和销售数量上涨势头将减弱，但并不会很严重。

以下是一些权威机构预测：

· 2023年1月，抵押贷款机构Halifax预测，今年房价将下降8%左右。但该机构表示，房价下跌8%意味着平均房价将恢复到2021年4月的水平，这一价格仍大大高于疫情爆发前的水平。

· 劳埃德银行预测2023年房价将下跌8%。

· 预算责任办公室预测，2022年至2024年期间，价格将下降9%，然后在2025年期间再次上涨。

· 2022年11月，地产网站Zoopla表示，预计2023年房价将下降5%。

· Nationwide认为2023年房价将下降5%。

具体方面来看：

1.伦敦核心区域 房价涨幅看好

越是核心区域，越多现金买家，供应短缺。

2022年，伦敦单套超500万英镑房产的销售额创历史新高，比2021年增长了13%。伦敦豪宅市场作为稀缺资源，表现将继续强劲。

疫情结束，封控放开后，购房者开始从疫情期间流行的乡村/海边等区域住宅转回到城市及通勤小镇，因此小户型购房需求上升。

2.租赁关系愈发紧张，租金继续上涨

通货膨胀和加息压力转嫁给租客，城市租金上涨迅猛。

伦敦租金涨幅最高，内伦敦平均租金已超过3,000英镑/月。

庞大的留学生群体会推动夏季租赁市场。

3.贷款利率有望下降

普遍认为英国加息可能会在年中结束。英国银行将不希望抑制经济，预计经济将进入衰退。分析人士认为，该利率将在夏季达到4.5%的峰值。

年终平静期过后，英国房价新年反弹幅度大于往常

· 在经历了两个月的下跌之后，1月新卖家的平均要价再次上涨0.9%（+3,301英镑），这是自2020年以来每年这个时候的最大涨幅，因为新年卖家正在测试市场。

· 2023的头几周出现了一些积极迹象：联系中介的准买家数量与2019年同期相比增长4%，与圣诞节前两周相比增长55%，这是自2016年以来在年底持续低迷后的最大新年反弹。

· 随着抵押贷款利率走软，处境艰难的首次购房者的平均每月抵押贷款还款额继续下降，目前一些交易的报价低于5%。

负担能力限制和去年抵押贷款利率上升的全面影响将在今年上半年阻碍部分房产市场，但可能会开始发现一些增长的萌芽，并将在2023年下半年日益升温。

【Trading Economics UK 2023年英国房产价格预测】

不同类型的房产需求有何变化？

疫情导致住房偏好发生巨大变化。疫情爆发以来，独立家庭住宅价格增长速度远快于公寓。随着疫情逐渐结束，越来越多的购房者开始转向一房、两房公寓。

27%的新买家正在寻找1-2室公寓，一年前这个数据是22%；

49%的伦敦买家在寻找1-2室公寓，一年前这个数据是42%； 

三室独立住宅的需求下降5%到39%。