【跨境财富】经济不确定性升温 - 美国房地产市场如何逆风前行

2024-08-09 15:58

经济不确定性升温

美国房地产市场如何逆风前行

 

 

 

 

美国上周五公布非农数据：7月季调后非农就业人口录得11.4万人，为2024年4月以来最小增幅，远低于预期的17.5万人。

 

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美国失业率意外地连续第四个月攀升至4.3%，为疫情后的高点，就业统计数据进一步增加了美国经济的不确定性，加上联储局预计9月降息，引发了市场对未来经济前景存有忧虑。

与此同时，2024年8月5日道琼指数在全球市场抛售中暴跌超过1000点。日本成为风暴的中心，东证指数 (Topix) 下跌逾12%，这基准指数连续三天下跌，并创下自2011年福岛核事故以来的最大三日跌幅，也是自1987年「黑色星期一」崩盘以来的最大抛售。再加上日元持续走强，导致日本股市大幅下跌。抛售溢位到美国和欧洲市场，华尔街的标普500指数 (S&P 500) 下跌约4%。

 

环球经济前景不稳，导致市场资金加速从高风险资产撤出，投资人也尽量将资金转向相对较安全的投资工具，如债券、房地产和黄金。就房地产投资而言，不同用途的房地产前景截然不同：

01

住宅用地

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  • 房屋供应短缺问题持续，房屋供给不足导致房价上涨，住房费用正在以每年约3.5%的速度上涨；即使经济波动，这一基本面未改变。

     

  • 预期 9月降息有利维持住宅需求，抵押贷款利息下调有利购房者入市，推动市场表现，使房地产长期成为投资者避险的选择。

     

  • 根据5月的 S&P / CS20 座大城市房价指数，房价同比上升6.81% (未经季节性调整)；虽较前值的7.25%回顺，但反映楼价升幅持续。

     

  • 住宅财富效应可支撑个人消费，同时避免经济硬着陆。

 

02

商业地产

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  • 今年首季，全美办公楼空置率达到创纪录的19.8%，预计到2026年将进一步升至24%。加上租金和租务周转率下降，办公楼业主的收入将减少80亿至100亿美元，商业地产价值则降2,500亿美元。仲量联行调查显示，85%北美企业或组织已实行混合办公，美国主要城市办公室的入住率仍处疫情前水平的5成左右。

  • 今年首季，美国所有银行商业地产贷款的拖欠率为1.18%，连续六个季度按季上升。

 

因此，在预期降息和经济不确定性的背景下，实物资产如房地产或债券将成为更佳的投资选择。然而投资人需审慎评估各类型投资产品的特性，于房地产类别中需了解住宅和商业地产的差异。总体而言，北美住宅地产在经济不明朗的环境下仍具有良好的保值能力，可以作为对抗通胀的投资工具。从中长期来看，北美住宅地产市场前景看高一线。

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