基于目前美国商业地产的热度，投资房地产的优选方法毫无疑问就是配置房地产基金。这得益于房地产基金的几大特点：明确以地产项目作为主要投资目标，底层资产有更好的安全性和保值特点；而且，通过专业的管理团队，消除个体在投资房地产时所面临的信息不对称；同时，专业的房地产基金管理人采用价值创造策略，通过实物资产的建造、翻新、重新定位和升级持续创造价值。

往期业绩显示，房地产基金收入的增速一般超过通胀率。地产基金收益可以对冲通胀带来的资产贬值。房地产收入增长受多种因素驱动，包括市场租金增加和租金上涨条款。从资产配置的角度来看，房地产基金抗通胀，可对冲通胀带来的资产贬值。而历史业绩表明房地产基金收益的增长步伐一般会优于通胀。

根据美国最权威的凯西/希勒房价指数，在过去的120多年里，美国房价年化增长率为3.07%，而在相同时期，美国通胀为2.82%。美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年，进一步论证了房地产抗通胀。

图：房地产收入和通胀（指数化，96年为100）

资料来源：Blackstone

而相关研究表明，在利率上升期间不利于其他风险资产表现的同时，美国的房地产基金却获得了令人满意的回报。从2018以前的几个利率上行周期看，房地产基金的平均收益达到10%以上。这十分符合当下美国升息，美国国债长端利率不断上行的利率环境下的投资选择。

图：利率上升期间，美国房地产基金的收益回报上涨

资料来源：Blackstone

此外，从历史上的其他时点看，地产与其他主要投资品种存在弱相关性，具有分散投资的功能，与传统股票和债券呈现低相关甚至负相关性。根据橡树资产的数据，美国地产基金的主要品种，私募REITS与美国股市、非美股市、美国债券以及非美债券的平均相关性接近于0，是一类非常好的组合风险分散的资产。

图：地产基金与其他资产类别的相关性较低

资料来源：Orktree

因此，相对低风险收益的机会、对冲通胀的能力、以及历史上在美国升息环境下的良好表现和与其余主要大类资产的低相关性，将使商业地产在2022年成为一个特别有吸引力的投资选择。

在大类资产配置的实践领域，耶鲁大学捐赠基金无疑是表现最突出的一个。2021年耶鲁捐赠基金取得了高达40.2%的投资回报，使得基金资产价值大幅增加到423亿美元，这是自2000年以来的最高回报率。实际上，过去20年，耶鲁捐赠基金始终保持了卓越的表现，年化收益达11.3%，而同期标普500年化收益仅6.5%，2002、2008股市大幅回撤期间，耶鲁基金的回撤幅度都远低于标普500。这样的成绩不是大卫·史文森博士留下仅有的遗产，他开创的“耶鲁模式”更是机构投资届的财富，并被众多的投资机构所推崇和效仿。

图：耶鲁基金VS标普500指数 20年收益比较

资料来源：耶鲁投资办公室

耶鲁模式是家族财富进行资产配置时完全可以借鉴参考的，有以下几个特征：一是分散化，不仅限于资产类别、地理空间地去分散；二是偏向于股权，利用好资金的长期性永续性，获取流动性折扣带来的收益；三是投入时间与资源，不过多设限的筛选管理人；四是根据自身条件，选择主动或被动管理的道路。

根据不同资产类别对经济状况(经济增长、价格通胀、利率变化)的预期反应的差异，耶鲁大学捐赠基金划分了九大资产类别,在综合理论基础和市场判断的情况下构建投资组合，以期在给定的风险水平下，获取最高的预期回报。
 

图：耶鲁大学捐赠基金的九大资产分类

利用耶鲁大学捐赠基金自身的资金永续特性，一方面，在投资组合中大量配置以牺牲流动性来换取长期高额回报的VC、杠杆并购等资产，另一方面，适配房地产、自然资源等抗通胀属性强的资产来确保投资组合在一个较长的期限内跑赢通货膨胀。

图：耶鲁捐赠基金过去三十年资产配置类别变化

资料来源：耶鲁投资办公室

图：2021年耶鲁基金底层资产

资料来源：耶鲁基金2021年年报

另一个重视地产基金投资的大机构是黑石集团。黑石集团成立于1985年，总部设在美国纽约，主要业务包括房地产、私募股权、对冲基金解决方案和私募信贷，是目前全球规模最大的私募股权投资机构。

截至21年末，黑石坐拥8810亿美元的资产，逼近1万亿美元；其可分配利润达到创纪录的23亿美元，同比增长55%。 如今黑石的业务结构已经发生很大的改变，其起步于上世纪90年代中期的不动产业务已经逐渐取代私募股权业务，成为黑石的第一大业务部门。黑石BREIT连续三个月完成3笔大型出租公寓交易，总金额达130亿，黑石的整体资产配置比例中，出租公寓达到了创纪录的52%。从这类机构的资本动向可以明确地看到美国地产投资的趋势和未来发展方向。

黑石集团在2021年7月已与保险巨头美国国际集团达成了73亿美元的协议，购买一系列租金管制型公寓，以及将从美国国际集团剥离出来的人寿和退休业务近10%的股份。这将增加500亿美元的管理资产，将黑石的保险资产总额推高至1500亿美元。黑石集团也成为美国最大的房地产业主之一。

据权威消息披露，黑石集团计划在2022年晚些时候为其旗舰房地产基金募集180亿美元，而这也将成为黑石历史上最大的房地产基金。上一个募资纪录还要追溯到2015年同类基金158亿美元。房地产基金投资回报尤其显著，已经成为黑石最赚钱的业务。据黑石2017年财报显示，2017年房地产业务为其带来31.5亿美元的收入，同比增长45％。同时，其PE基金、信贷基金和对冲基金带来的收入分别为20亿美元、9亿美元和7.3亿美元。

美国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示，2021年5月美国平均房价首次突破35万美元，创下NAR开始追踪这一数据以来的最大涨幅。黑石基于看好美国住房需求持续升温及通货膨胀的考虑，正加倍投资住宅房地产。据悉，黑石同意以60亿美元收购Home Partners of America。Home Partners在美国各地拥有17,000多套住房，该公司购买这些住房后将其出租，并为租户提供最终购买的机会。

近年来出现的一个新趋势是，新兴市场的家族投资在向美国聚集。比如南美的一些富豪家族，像希腊的船王家族，都在把资产转移到美国，在美国成立家族基金。出现这种趋势的主要原因有几个：一是优秀的基金管理人才在向美国聚集；其次，普遍的预期是美元和美国市场是比较稳定的，而新兴市场风险相对高，包括外汇变动的风险，以及国内政治的风险。家族基金作为旨在财富传承的投资基金，希望把资产放在成熟的，法律法规完善的市场，这样才能更好的保护自己的资产。美国目前大约有3000个家族办公室管理着1.5万亿美元的资产，平均管理5亿美元资产。

资本市场因为2020年疫情变得沉寂，在2021年获得充分释放，对出租公寓类资产的需求也大幅增加。同时，通胀、企业、居民的盈利和财务状况改善，诱发地产类资产配置需求大增。而出租公寓也继续成为美国商业地产配置比例最大的地产类别，而南部及东南部阳光地带的出租公寓无论是增值改造还是新建物业的核心投资，都是机构资本大举重仓配置的目标市场。